Vermessungsleistungen:

Katastervermessung

Das Liegenschaftskataster ist ein wesentliches Element der Eigentumssicherung an Grund und Boden. Art. 14 des Grundgesetzes garantiert jedermann das Recht auf Eigentum. Das hat bei Grund und Boden eine ganz besondere Bedeutung. Daher sind die Anforderungen an den Nachweis hier auch besonders hoch um Rechtssicherheit zu gewährleisten. Nur wenn Art und Gegenstand eines Rechtes belastbar dokumentiert sind, ist es ohne Einschränkungen marktfähig.

Für den Nachweis der Rechte an Immobilien hat der Staat daher das Grundbuch geschaffen, auf dessen Inhalt sich jedermann verlassen kann. Es gilt grundsätzlich die Richtigkeitsvermutung: der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Inhalts – unabhängig davon, ob er auch wirklich richtig ist – schützt jeden Erwerber.

Die Beschreibung des Eigentumsgegenstands „überlässt“ das Grundbuch anhand von Ordnungskriterien (Gemarkung, Flur, Flurstück) einem weiteren Verzeichnis.
Die Grundbuchordnung sagt in:

§ 2

(2) Die Grundstücke werden im Grundbuch nach den in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt (Liegenschaftskataster).


Aussagen zur genauen Lage der Grundstücksgrenzen trifft also das Liegenschaftskataster als amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung, auf das sich – gem. eines Reichsgerichtsurteils von 1910 – auch der öffentliche Glaube des Grundbuchs erstreckt. Daraus folgt unmittelbar die Notwendigkeit einer engen Zusammenarbeit zwischen Grundbuch- und Katasterverwaltung, da die Übereinstimmung unbedingt zu wahren ist.

Die Führung und Fortführung des amtlichen Nachweises des Liegenschaftskatasters obliegt in Nordrhein - Westfalen den Kreisen und kreisfreien Städten als Pflichtaufgabe. Neben den Katasterbehörden sind grundsätzlich nur die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure befugt und berechtigt Liegenschaftsvermessungen durchzuführen, die der Fortführung des amtlichen Nachweises dienen und Auszüge aus dem Nachweis zu erteilen.

Übrigens:
Lassen Sie sich nicht verunsichern, wenn Sie folgende oder ähnliche Parolen im Internet finden:

Bedenkt bitte, wenn Ihr Eure Grundrechte für Häuser und Grundstücke nicht beim Katasteramt
bis Ende des Jahres geltend macht, verliert Ihr Eure Häuser und Grundstücke am 1. 1. 2017 an die EU über das Gewohnheitsrecht.

Teilungsvermessung

Eine Teilungsvermessung darf nur von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder dem Katasteramt durchgeführt werden.

Zunächst werden die alten Grenzen wiederhergestellt und die örtlichen Grenzen mit dem amtlichen Nachweis verglichen. Dann werden die neuen Grenzen eingefügt. Die Vermessungsstelle lädt zum Grenztermin, in dem sich die Beteiligten (Eigentümer, Erbbauberechtigter, Grenznachbar) die Lage der alten und der neuen Grenzen anzeigen lassen. Hierüber wird an Ort und Stelle eine Urkunde aufgenommen.
Das anerkannte Messungsergebnis wird in den amtlichen Nachweis des Liegenschaftskatasters (Katasteramt) übernommen und der Veränderungsnachweis mit den neuen Flurstücknummern und Flächen aufgestellt.

Der Notar nimmt den Veränderungsnachweis entgegen und stellt den Antrag auf Grundbuchumschreibung, damit der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Amtlicher Lageplan

Die Planung des Bauvorhabens erfolgt durch einen Architekten. Sind die Bauzeichnungen erstellt, trägt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur das Projekt in den Lageplan ein. Die Abstands- und Freiflächen werden berechnet und überprüft.

Die Topographie (z.B. Häuser, Straßen, Bäume, First- und Traufhöhen), ein Höhenraster inkl. Höhen der Entsorgungsleitungen und alle planungsrelevanten Details (z. B. Festsetzungen des Bebauungsplanes) werden dargestellt.

Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur beurkundet mit dem amtlichen Lageplan  die vorgefundenen Tatsachen an Grund und Boden und übernimmt die Verantwortung für die richtige Darstellung aller Daten des Planes.

Der amtliche Lageplan ist für die Beantragung einer Teilungsgenehmigung und der Eintragung einer Baulast erforderlich.

Grenzherstellung

Bei komplizierten Grenzverhältnissen kann der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur die Grenzen in der Örtlichkeit aufsuchen, kontrollieren und ggf. Grenzzeichen erneuern.So wird sichergestellt, dass ein Baukörper (z.B. eine Mauer oder ein Zaun) auch tatsächlich innerhalb der korrekten Grenzen errichtet wird und nicht später kostenintensive Korrekturen oder Abrissarbeiten nötig werden.

Gebäudeeinmessung

Die Vermessungsgesetze der Länder (hier Vermessungs- und Katastergesetz - VermKatG NW) fordern vom Bauherrn die amtliche Einmessung des neu errichteten oder veränderten Gebäudes.

Wir messen das Gebäude an Ort und Stelle katastertechnisch auf. Die so gesammelten Daten werden von uns bearbeitet und dem Katasteramt zur Übernahme in das Liegenschaftskataster eingereicht. Der Bauherr erhält danach einen ergänzten Kartenauszug.

Ingenieurvermessung

Mit Ingenieurgeodäsie (auch: Ingenieurvermessung) ist der Teil der Geodäsie gemeint, der sich mit Vermessungsarbeiten in Zusammenhang mit:

  • Planung
  • Bauausführung (Absteckung)
  • Überwachung von
    • technischen Objekten (Maschinen- und Anlagenbau)
    • Bauwerken
  • Überwachung natürlicher Objekte (wie instabile Rutschhänge und Setzungen)

beschäftigt.

Der Einsatz der Geodäsie im Maschinenbau ist mittlerweile nicht mehr wegzudenken und wird zur Optimierung komplexer Fertigungsprozesse eingesetzt. Wir sprechen dann von „Industrievermessung“.

Für solche Aufgaben werden spezielle Festpunktfelder (Überwachungsnetze) angelegt. Die Ingenieurgeodäsie steht in ihrem Tätigkeitsfeld in engem Kontakt zu anderen Disziplinen wie:

  • Geologie
  • Bauwesen
  • Planungswesen
  • Maschinenwesen

Lage- und Höhenpläne

als Planungsgrundlage für Architekten und Bauherren

Bestandspläne

Ver- und Entsorgungspläne z. B. Kanal, Strom, Wasser, Gas

Gebäudeabsteckung

oder auch allgemeine Absteckung

Unter einer Absteckung (im speziellen einer Gebäudeabsteckung) versteht man eine Übertragung und Kennzeichnung von vorher planerisch bestimmten Abmessungen und geometrischen Punkten in die Örtlichkeit.

Die abgesteckten Punkte können entweder grob (zum Beispiel als Farbmarke oder mit Holzpflock) markiert werden - meist für bauvorbereitende Maßnahmen - oder sie werden
fein (zum Beispiel auf Schurgerüsten) abgesteckt - für die Bauausführung.

Auch in anderen baulichen Gewerken, wie z.B. im Verkehrswegebau oder bei Ver- bzw. Entsorgungsanlagen (Gas, Wasser, Strom, Telekommunikation, Abwasser), kommt die Absteckung zur Anwendung. In diesem Fall werden wesentliche Punkte, wie etwa der Verlauf der Hauptachse, Nebenachsen, Leitungsverläufe oder an der Oberfläche nicht sichtbare Leitungselemente (z.B. Muffen), auf dem Gelände abgesteckt.

Gebäudeabsteckung

Feinabsteckung

Durch die Feinabsteckung wird sichergestellt, dass das Gebäude gemäß der Vorschriften der Baugenehmigung erstellt wird. Ist die Baugrube ausgehoben, werden die Außenkanten des Bauwerks (oder, wenn gewünscht, das Achssystem) nach Lage und Höhe in die Baugrube übertragen. Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur kennzeichnet die genaue Lage der Außenkanten auf einem vom Bauherrn aufgestellten Schnürgerüst mit Nägeln, über die während der Bauphase Schnüre gespannt werden.

Gebäudeabsteckung

Grobabsteckung

Erdbewegung ist kostspielig. Damit die Baugrube nicht zu tief oder an der falschen Stelle ausgehoben wird, ist es sinnvoll diese vor den Erdarbeiten durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur abstecken zu lassen. Hierzu legen wir die Lage der Außenkanten des geplanten Gebäudes durch sog. Vermarkungen (z.B. Farbzeichen oder Holzpflöcke) fest.

Sockelabnahme

Die Baugenehmigungsbehörde kann vom Bauherrn eine Bescheinigung eines Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs verlangen, aus der hervorgeht, dass das Bauwerk nach Lage und Höhe der Baugenehmigung entsprechend errichtet worden ist. Dies erfolgt in aller Regel vor dem Gießen der unteren Decke, um teure Fehler von Anfang an zu vermeiden.

Bauleitplanung

Vom Entwurf eines Bebauungsplanes bzw. Vorhaben- und Erschließungsplanes bis zum baureifen Land sind viele Arbeitschritte notwendig.

Durch gute Koordination der beteiligten Fachingenieure, Städteplaner, Tiefbauplaner, Erschließungsbauträger und öffentlich bestellter Vermessungsingenieur kann eine zeit- und kostenoptimierte Umsetzung erreicht werden.

Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur erstellt aus den Katasterunterlagen und eigener örtlicher Aufnahmen die kartentechnische Grundlage für den Städteplaner und setzt den Entwurf geometrisch eindeutig um. Hieraus lässt sich mit Hilfe graphischer Werkzeuge ein beschlussfähiger Bebauungsplan bzw. ein Vorhaben- und Erschließungsplan ableiten.
Der Tiefbauplaner bedient sich ebenfalls dieser Daten für die Planung der Ver- und Entsorgungsleitungen.

Für den Bau der Erschließungsanlagen wird der Plan durch den öffentlich bestellten Vermessungsingenieur in die Örtlichkeit übertragen. Gleichzeitig finden bereits Messungen für die Bildung der Baugrundstücke in der Örtlichkeit statt.

In den meisten Fällen ist es sinnvoll, das Setzen der Grenzsteine erst nach Abschluss des Straßenendausbaus vorzunehmen, da durch die Tiefbaumaßnahmen die Punkte wieder zerstört werden könnten. Dadurch wird in der Bauphase die vermessungstechnische Arbeit beschleunigt, wodurch die Grundbuchbildung so rechtzeitig abgeschlossen sein kann, dass für den Bauherrn bei Baubeginn das für die Finanzierung benötigte Grundbuch bereits vorliegt.

GIS - Geoinformationssysteme

Unter einem Geoinformationssystem versteht man die Verwaltung und Laufendhaltung technischer Daten und deren Visualisierung durch Verknüpfung zu graphischen Systemen um den Flächen- bzw. Raumbezug herzustellen.

Im Vermessungsbüro Wehmeyer arbeiten wir mit dem Graphiksystem "GEOGRAF" aus dem Hause HHK-Datentechnik und der Datenbankanbindung "INGRADA" der Firma Softplan Informatik . Beide Systeme sind perfekt aufeinander abgestimmt, so dass die Verknüpfung und die erzielte graphische Darstellung zu guten, verwertbaren Ergebnissen führt. Da im Planungsbeich eher CAD-Anwendungen genutzt werden, ist die Verbindung der Datenbank mit dem Graphiksystem AutoCAD (Autodesk Map) ebefalls realisiert. Für den unbedarften Anwender ist eine GIS-Auskunft auch über eine WEB-Lösung möglich.

Eine ganz spezielle Applikation eines Geoinformationssystems ist der Aufbau, die Laufendhaltung und Pflege eines Flughafeninformationssystems. Seit Jahren arbeiten wir für einen internationalen Verkehrsflughafen und bauen ein flächendeckendes System auf, das alle flughafenspezifischen Belange berücksichtigt.

Wertermittlung

Grundlage einer fundierten Wertermittlung ist die umfassende Erfassung und Würdigung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten der zu bewertenden Immobilie. Darüber hinaus sind auch die wirtschaftlichen und konjunkturellen Gesichtspunkte wert- und somit preisbildend. All diese Aspekte gilt es innerhalb normierter Bewertungsverfahren sachverständig in einem entsprechenden Gutachten zusammenzufassen.
Anlässe für ein Verkehrswertgutachten oder eine kompetente Beratung gibt es viele.

Kaufen & Verkaufen
Im Fokus steht bei derartigen Grundstücksgeschäften für beide Vertragsparteien der Marktwert der Immobilie. Der Verkehrswert (Marktwert) bildet oft die Grundlage aller weiteren Überlegungen.
Nicht jeder der kaufen oder verkaufen will, besitzt jedoch die notwendige Sach- und Fachkenntnis. Derartige Transaktionen bedürfen einer genauen Betrachtung und der Abwägung von Risiken und Chancen. Denn bei einem Immobilienkauf handelt es sich oft um die wertvollste Investition des Lebens mit jahrelangen, finanziellen Verpflichtungen. Ebenso bei einer Immobilienveräußerung sind zu erwartende Erlöse oft bereits im Vorfeld von Bedeutung und daher möglichst genau zu analysieren.

Gerichte & rechtliche Auseinandersetzungen
Wir sind Ansprechpartner im Falle von Versteigerungen bei Gericht, wir erbringen Nachweisgutachten bei der Veranlagung von Schenkungs-, Erbschafts- oder Grunderwerbssteuer und wir beraten auch bei privatrechtlichen Vermögensauseinandersetzungen, z.B. im Falle einer Scheidung.

Rechte & Belastungen
Wir führen sachverständig Wertermittlungen im Zusammenhang mit Rechten und Belastungen am Grundstück durch (Erbbaurecht, Nießbrauch, Wegerecht, Leitungsrecht u.a.)

Die Frage, ob und in welcher Form eine marktkonforme Wertermittlung erstellt werden soll, beantworten wir Ihnen gern in einem persönlichen Gespräch. Wir beraten fachkundig und ohne Zeitdruck – nehmen Sie einfach unverbindlich Kontakt mit uns auf.